Bedelsiz Kira Sözleşmesi Örneği ve Nasıl Hazırlanır?

Bedelsiz kira sözleşmesi, bir konutun ya da işyerinin karşılıksız kullanıma bırakıldığını yazılı hale getirmek için yapılır. En sık üç durumda istenir: bir yakının evde oturup adres kaydı yaptırması, bir kişinin ya da şirketin bu adresi vergi dairesine işyeri olarak bildirmesi, kurulan şirketin merkez adresi olarak ortağın evini göstermesi. Yabancı uyruklu bir yakının ikamet izni başvurusu ve çocuğun okul kaydı için adres göstermek de sık görülen kullanımlardır.

Hukuken bu belge bir kira sözleşmesi değildir. Kira, kullanım karşılığında bir bedel ödenmesini gerektirir (TBK m.299); bedel yoksa ilişki kullanım ödüncü sözleşmesidir (TBK m.379 vd.). Bu ayrım önemlidir: kiracıyı koruyan kurallar (kira artış sınırı, sözleşmenin kendiliğinden uzaması, sınırlı tahliye sebepleri, TBK m.339 vd.) bedelsiz kullanan kişiye uygulanmaz; malik, belirsiz süreli bıraktığı taşınmazı, sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa dilediği zaman geri isteyebilir (TBK m.383, m.384).

Gerekmediği durumlar: Malik ile aynı evde oturan kişi için nüfus müdürlüğü, adreste kayıtlı kişinin e-Devlet üzerinden vereceği muvafakatla adres beyanını kabul eder; ayrıca sözleşme gerekmez. Ömür boyu ya da geri alınamaz bir oturma hakkı vermek isteyen malik bu sözleşmeyi değil, tapuda kurulan intifa ya da oturma hakkını kullanır (TMK m.794, m.823). Gerçekten kira alınacaksa bedelsiz sözleşme yapılmaz; bedelin gizlenmesi vergi ziyaı ve kiracının korunması tartışması doğurur. Fiilen oturulmayan bir adresi yalnız kayıt için göstermek gerçeğe aykırı beyan sayılır ve idari para cezası gerektirir (5490 sayılı Kanun m.68). Eşler arasında, özellikle boşanma ya da ayrılık sürecinde bu belgeyle konut güvencesi sağlanamaz; eşe bırakılan ev ayrı yaşansa da aile konutu sayılabilir (TMK m.194, m.197); bir hukuk uzmanından destek alın.

Karşılık yazmak. Sözleşmeye küçük de olsa bir bedel, "sembolik kira", depozito ya da vergiyi karşılama taahhüdü yazılırsa ilişki kira sayılabilir; o zaman kiracıyı koruyan kurallar devreye girer, malik taşınmazı dilediği zaman geri isteyemez ve kira geliri vergisi tartışması doğar. Kullanımdan doğan giderlerin (aidat, elektrik, su, olağan bakım) kullanana bırakılması kullanım ödüncünün doğasına uygundur (TBK m.381); malikin kendi yükümlülüğü olan emlak vergisi ve sigorta priminin kullanana yüklenmesi ise karşılık sayılma riski taşır. Şablon bu nedenle emlak vergisini ve DASK primini malikte bırakır.

Emsal kira bedelini bilmemek. Gelir Vergisi Kanunu m.73, bedelsiz bırakılan taşınmaz için malikin emsal kira bedeli üzerinden gelir elde ettiğini varsayar; bina ve arazide emsal kira bedeli, takdir edilmiş kira yoksa vergi değerinin yüzde beşidir. İstisna yalnız anne, baba, büyükanne, büyükbaba, çocuk, torun ve kardeşin oturması için tahsiste, boş taşınmazın korunması için bırakmada ve malikle aynı evde oturan akrabalar için vardır; birden fazla konut tahsis edilmişse yalnız biri istisnadır. İşyeri ya da şirket merkezi için bedelsiz tahsiste istisna yoktur; malik emsal kira bedeli üzerinden beyanname vermek zorunda kalabilir. Beyan sınırı her yıl değişir. Taşınmaz bir şirkete aitse bedelsiz tahsis, emsal bedel üzerinden kurumlar vergisi ve KDV sorunu doğurabilir (KVK m.13, VUK m.267, KDVK m.27); gerçek kişi malike tanınan akraba istisnası şirket taşınmazında yoktur, ortağın yakınına bırakılsa bile. Mali müşavire danışılmalıdır.

Sözlü bırakmak. Yazılı sözleşme yoksa oturan kişi ilişkinin kira olduğunu, malik ise haksız işgal olduğunu ileri sürer; mahkemeler ilişkinin niteliğini delillerle çözer ve yıllarca süren bir tahliye davası doğabilir. Yazılı belge, tanınan boşaltma süresi dolduktan sonra oturmaya devam edenin kötü niyetli sayılmasını ve ecrimisil istenebilmesini de kolaylaştırır (TMK m.683, m.995; Yargıtay'ın yerleşik içtihadı).

Adres kaydını geri almayı unutmak. Kullanan çıktıktan sonra adres kaydını taşımazsa malik yıllarca onun adına gelen tebligat ve icra evrakıyla uğraşır; nüfus müdürlüğüne tapu ve bu sözleşmeyle "adresten sildirme" başvurusu yapılabilir. Şablon, kullanana on beş gün içinde kaydı taşıma yükümlülüğü yükler ve malike tek başına başvurma yetkisi verir.

Diğer sık hatalar. Eşya listesi olmadan eşyalı ev bırakmak (kullananın borcu için gelen haciz malikin eşyasına uzanabilir; istihkak iddiası için liste ve sözleşme gerekir, İİK m.96 vd.); evi şirket merkezi gösterip şirket borcu için hacze gelen icra memuruna evdeki eşyanın kime ait olduğunu belgeleyememek (eşya listesini ve faturaları saklayın); mesken nitelikli dairede yönetim planına bakmadan işyeri açılması (KMK m.24, m.28); aidat borcundan kullananın malikle birlikte sorumlu olduğunun bilinmemesi (KMK m.22); taşınmaz satılınca yeni malikin bu sözleşmeyle bağlı olmadığının gözden kaçırılması (kiradaki TBK m.310 koruması burada yoktur); yıl sonu hesabı için her yılın emsal kira bedelinin ve beyan sınırının güncellenmemesi; kullananın yaptığı tadilat ve iyileştirmelerin akıbetini yazmamak (geri istemede bedel ya da değer artışı istenebilir, TBK m.381, m.77 vd.); vekille imzada vekaletnamede bedelsiz kullanıma bırakma yetkisinin açıkça bulunmasını aramamak; iki tarafın da şirket olduğu uyuşmazlıkta para istemlerinden önce arabulucuya başvurmamak (TTK m.5/A).

Türk Borçlar Kanunu m.379 ile m.385 (kullanım ödüncü: tanım, kullanım ve başkasına kullandırma yasağı, giderler, birlikte ödünç alanlar, geri isteme, ödünç alanın ölümü), m.299 (kira tanımı), m.310 (kiralananın el değiştirmesi; burada uygulanmaz), m.322 (alt kira ve kullanım hakkının devri), m.339 vd. (konut ve çatılı işyeri kiralarının koruyucu hükümleri; burada uygulanmaz), m.77 vd. (sebepsiz zenginleşme), m.112 ve m.182 (sözleşmeye aykırılık ve ceza koşulunun indirilmesi), m.504 (vekaletin kapsamı ve özel yetki). Türk Medeni Kanunu m.194 (aile konutu), m.197 (ayrı yaşamada konut ve ev eşyası), m.683 (mülkiyet hakkının korunması), m.995 (iyi niyetli olmayan zilyedin sorumluluğu), m.691, m.692, m.702 (paylı ve elbirliği mülkiyetinde karar), m.794 ve m.823 (intifa ve oturma hakkı). Gelir Vergisi Kanunu m.73 (emsal kira bedeli ve istisnaları; gerçek kişi malik). Kurumlar Vergisi Kanunu m.13 (ilişkili kişiyle emsale aykırı ya da bedelsiz işlemde örtülü kazanç dağıtımı), Vergi Usul Kanunu m.267 (emsal bedel) ve Katma Değer Vergisi Kanunu m.27 (bedeli bulunmayan işlemde emsal bedel matrahı); bunlar şirket malikte uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.24, m.28. Nüfus Hizmetleri Kanunu m.50 ve m.68 (adres beyanı süresi ve gerçeğe aykırı beyan). Damga Vergisi Kanunu 1 sayılı tablo (belli parayı içeren sözleşmeler) ve m.6. Emlak Vergisi Kanunu m.3. İcra ve İflas Kanunu m.96 vd. ve m.97/a (istihkak ve mülkiyet karinesi). Türk Ticaret Kanunu m.4 ve m.5/A (ticari davalarda dava şartı arabuluculuk) ve m.395 (yönetim kurulu üyesinin şirketle işlem yasağı). 6325 sayılı Kanun m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk; bu sözleşmede uygulanmaz). HMK m.17 (tacirler arası yetki sözleşmesi).

Güncellik: Sözleşmede yıla bağlı hiçbir rakam yoktur; adrese ilişkin idari para cezası (5490 sayılı Kanun m.68) gibi tutarlar her yıl yeniden değerlenir. Emsal kira bedeli hesabında kullanılan vergi değeri ve gelir vergisi beyan sınırı her yıl değişir; vergi dairesi ve nüfus müdürlüğünün istediği belgeler ve e-Devlet hizmetleri zaman zaman güncellenir. Bedelsiz kullanımın damga vergisine tabi olmadığı görüşü, belli parayı içermeyen sözleşmelere ilişkin idare görüşlerine dayanır; ceza koşulu gibi müeyyideler ayrıca vergilendirilmez (DVK m.6), yine de sabit tutar yazmaktan kaçının. Göç İdaresinin ikamet izni için istediği taahhütname ve noter uygulaması kurum duyurularıyla değişebilir. Kullanım ödüncünde geri isteme ve ecrimisil uygulaması Yargıtay'ın yerleşik içtihadına dayanır; karar numarası doğrulanamadığı için anılmamıştır. Karmaşık mülkiyet durumu, şirket tarafı ya da yüksek değerli taşınmazda bir hukuk uzmanından ve mali müşavirden destek alın.