Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi (Kiracı) Örneği ve Nasıl Hazırlanır?

Kiracı, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirip kiralananı geri vermek istediğinde kullanılır. Bu kiralarda fesih bildirimi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m.348).

• Belirli süreli kirada bildirim, süre bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene ulaşmalıdır; ulaşmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1). İlk süresi dolup uzayan sözleşme belirsiz süreli olmaz; her uzama yılının sonu için aynı kural geçerlidir.
• Belirsiz süreli kirada fesih, üç aylık bildirim süresine uyularak altı aylık kira dönemi sonu için (yerel âdette başka bir dönem varsa o dönem için) yapılır; süreye uyulmazsa bir sonraki dönem sonunda hüküm doğurur (TBK m.328, m.329, m.347/2).
• Sözlü kirada süre kararlaştırılmamışsa sözleşme belirsiz sürelidir (TBK m.300/2); on beş günlük süre sonu bildirimi değil, üç aylık bildirimle altı aylık dönem sonu için fesih yapılır.
• Süre dolmadan çıkılıyorsa kiracı, kiralananın benzer koşullarla makul sürede yeniden kiraya verilebileceği zamana kadar sorumludur; kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek bir yeni kiracı önerirse sorumluluğu sona erebilir; kiraya veren haklı sebeple reddederse sorumluluk sürer (TBK m.325).
• Kiracı vefat ettiyse mirasçıları, yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için birlikte feshedebilir (TBK m.333).
• Kiracılardan biri kiralananda kalmaya devam edecekse bu belge uygun değildir; kiraya verenle devir veya yeni sözleşme yapılır.
• Kiraya verenle çıkış günü konusunda anlaşıldıysa her iki tarafın imzaladığı bir sona erme yazısı da yeterlidir. Fesih bildirimi kiraya verene ulaştıktan sonra tek taraflı geri alınamaz. Belirtilen günde çıkılmazsa kiraya veren tahliye ve teslim gününden sonrası için tazminat isteyebilir. Kalmayı düşünüyorsanız bildirimi göndermeyin; kiraya verenle yazılı anlaşın.
• Kiraya veren kiracıyı çıkarmak istiyorsa bu belge değil, kiraya verene ait ihtar ve dava yolları kullanılır.
• Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılan ve altı ay veya daha kısa süreyle kiralanan yerlerde (yazlık, mevsimlik kira) konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m.339/2); belirli süreli bu kiralar süre bitince kendiliğinden sona erer (TBK m.327). Bu belge o kiralar için uygun değildir.

• On beş günü gönderme gününden saymak: noter tebliği birkaç gün sürebilir. Son haftaya bırakılan bildirim sözleşmenin bir yıl uzamasına yol açar.
• Uzayan sözleşmede kira yılının bittiği günü yanlış hesaplamak: uzama yılı, kiranın başladığı günden itibaren yıl yıl sayılır.
• Bildirimi yalnız emlak danışmanına veya apartman yöneticisine yapmak, anahtarı onlara bırakmak: kiraya verenin yazılı talimatı yoksa teslim ispat edilemeyebilir ve kira işlemeye devam edebilir.
• Kiraya veren gelmeyince anahtarı kapı altına veya komşuya bırakmak: doğru yol, sulh hukuk mahkemesinden anahtarın bırakılacağı yerin belirlenmesini istemektir (TBK m.107).
• Son ayların kirasını kiraya verenin yazılı onayı olmadan güvenceden düşmek: kiraya veren kabul etmezse ödenmemiş kira ve temerrüt tartışması doğar.
• Teslimde tutanak, fotoğraf ve sayaç endeksi almamak: kiraya veren eksiklikleri teslimde gözden geçirip hemen yazılı bildirmek zorundadır (TBK m.335); teslim gününün belgelenmesi kiracıyı korur.
• Erken çıkışta sözleşmedeki ceza veya kalan ayların tamamını isteyen kayıtları kesin borç sanmak: kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346) ve erken çıkışta sorumluluk makul süreyle sınırlıdır (TBK m.325). Makul sürenin uzunluğu her olayda mahkemece ayrıca belirlenir; erken çıkış cezasının geçerliliği ise tartışmalıdır.
• Önemli sebebi ve ağır ayıbı belgelememek: önemli sebeple fesihte hâkim parasal sonuçları belirleyebilir (TBK m.331); ayıp nedeniyle fesihten önce ayıp kiraya verene bildirilip uygun süre verilmelidir (TBK m.306).
• Aile konutunda eşin rızasını almamak: fesih geçersiz sayılabilir ve sözleşme devam edebilir.
• Sözleşmedeki bir veya üç aylık bildirim şartını kesin sanmak: yaygın görüşe göre kanuni on beş günlük süre kiracı aleyhine uzatılamaz (TBK m.347/1). Tartışma çıkmaması için bildirimi yine de erken gönderin.
• Bildirimi kira indirimi için pazarlık aracı olarak göndermek: ulaştıktan sonra kiraya veren kabul etmedikçe geri alınamaz ve belirtilen günde çıkmak gerekir.
• Aidat ve ısınma payını teslime kadar ödememek: kiraya veren bunları güvenceden düşmek isteyebilir; kiracı ortak giderlerden yönetime karşı kat maliki ile birlikte sorumlu tutulabilir (KMK m.22).

Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.106, m.107 (alacaklının temerrüdü ve tevdi), m.305, m.306 (kiralananın ayıpları ve ayıp nedeniyle fesih), m.310 (el değiştirme), m.325 (erken geri verme), m.327 (belirli süreli kiranın sona ermesi), m.328, m.329 (belirsiz süreli kirada fesih dönemi ve süresi), m.331 (önemli sebep), m.333 (kiracının ölümü), m.334, m.335 (geri verme ve gözden geçirme), m.339 (uygulama alanı), m.342 (güvence), m.346 (ek ödeme yasağı), m.347, m.348 (konut ve çatılı işyerinde bildirimle fesih ve yazılı şekil), m.349 (aile konutu); Türk Medeni Kanunu m.194, m.599, m.640; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22; 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a; Türk Ticaret Kanunu m.18/3; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.

Güncellik: 7445 sayılı Kanunla getirilen düzenleme uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Konut kiralarındaki geçici yüzde yirmi beş artış sınırı sona ermiştir ve bu belgeyi etkilemez. Kiralanan satıldığında güvenceyi alan önceki malikin, güvenceyi yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa iadeden sorumlu kalacağı Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kanun yararına bozma kararıyla açıklanmıştır. Erken çıkışta makul sürenin uzunluğu, erken çıkış cezasının geçerliliği, sözleşmedeki uzun bildirim süresinin kiracıyı bağlayıp bağlamadığı ve sıradan elektronik mesajın yazılı şekli karşılayıp karşılamadığı uygulamada tartışmalıdır; somut durumda bir hukuk uzmanından destek alın.