Kayıt olmadan başlayın, önce ilk bölümü görün, sonra indirin.Hemen başla
İçeriğe geç
evraks
KS · SözleşmeGüncelleme: Ekim 2026

Kira Sözleşmesi (Konut) Örneği ve Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi (konut kira sözleşmesi, kira kontratı), bir konutun belirli bir süre ve bedel karşılığında kullanılmak üzere kiracıya bırakılması amacıyla kiraya veren ile kiracı arasında yapılan yazılı sözleşmedir. Bu belge kira bedeli ve banka ile ödemeyi, TÜFE sınırındaki artışı, üç aylık sınırdaki güvenceyi, yan giderleri, teslim tutanağını, aile konutunu, birden çok malik ve kiracıyı ve el yazılı kefaleti TBK m.299 ve devamı ile güncel vergi ve usul mevzuatına uygun düzenler.

Dayanak
TBK m.299 vd., m.301, m.315, m.342, m.343, m.344, m.346, m.347, m.349, m.352, m.355, m.583, m.584; TMK m.194, m.691; 6325 sayılı Kanun m.18/B; 328 Seri No GVK Genel Tebliği.
Nasıl hazırlıyoruz?
Kayıt olmadan başla

10 adım · Şifre gerekmez · İndirmeden önce ilk bölümünü görün

Mevzuata uygun, size özel. Dayandığı kanun maddeleri bu sayfada yazar. İmzaya hazır Word ve PDF.

Neden önemli?

Konut kirasında yazılı ve imzalı sözleşme; kira bedelini, artışı, güvenceyi, teslim durumunu ve kefaleti ispat etmenin en güvenli yoludur.

Bu belge nelere göre hazırlanıyor?İncele
  • Doğru hazırlanırsa. Kanunun emredici sınırları içinde yazılmış bir sözleşme; artışta, güvence iadesinde, ödenmeyen kira için ihtar ve takipte ve geri vermedeki hasar tartışmasında iki tarafın da elini güçlendirir.
  • Eksik veya yanlış olursa. Sözlü anlaşmada veya geçersiz maddelerle dolu bir metinde artış, güvence ve teslim durumu ispatlanamaz; el yazısı unsurları eksik kefalet hükümsüz kalır, sözleşmeye gömülen tahliye taahhüdü işe yaramaz, aşırı artış ve cezai şart geri istenir.
  • Yasal dayanak. TBK m.299 vd., m.301, m.315, m.342, m.343, m.344, m.346, m.347, m.349, m.352, m.355, m.583, m.584; TMK m.194, m.691; 6325 sayılı Kanun m.18/B; 328 Seri No GVK Genel Tebliği.

Bu belge ne işe yarar?

Kanunun emredici sınırları içinde yazılmış bir sözleşme; artışta, güvence iadesinde, ödenmeyen kira için ihtar ve takipte ve geri vermedeki hasar tartışmasında iki tarafın da elini güçlendirir.

Bir konutu kiraya verirken veya kiralarken kullanılır; ilk kiralamada da mevcut kiracıyla yeni sözleşme yaparken de uygundur. Kira sözleşmesi kanunen belirli bir şekle bağlı değildir ve noter onayı geçerlilik şartı değildir (TBK m.12). Ancak kira bedeli, artış, güvence ve teslim durumu ancak yazılı ve imzalı bir metinle güvenle ispatlanır (HMK m.200); yazılı sözleşme olmadan yapılan tahliye takibinde kira ilişkisinin varlığı bile tartışma konusu olabilir.

Bu belge yalnız konut içindir. Dükkân, büro veya depo gibi çatılı işyerleri için sitedeki İşyeri Kira Sözleşmesini kullanın. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenen ve altı ay veya daha kısa süreli kiralamalar (TBK m.339) ile günlük veya turizm amaçlı kiralamalar (7464 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik; izin belgesi gerekir) bu belgenin konusu değildir. Devlete, belediyeye veya başka bir kamu idaresine ait konutun kiralanması 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na, kamu lojmanları Kamu Konutları Yönetmeliği'ne tabidir; bu belge o kiralamalar için uygun değildir.

Mevcut kiracıyla yeni sözleşme yapıyorsanız önceki sözleşmeyi yanınızda bulundurun: kira bedeli dışındaki konularda kiracı aleyhine yeni hüküm konulamaz (TBK m.343), yeni sözleşme artış sınırını kaldırmaz (TBK m.344) ve daha önce alınmış bir tahliye taahhüdü yeni sözleşmeyle hükümsüz kalabilir. Kanundaki beş ve on yıllık sürelerin hangi tarihten hesaplanacağı tartışmalı olabileceğinden kiracılığın ilk başladığı tarihi sözleşmeye yazdırın ve gerekirse bir hukuk uzmanından destek alın.

Sihirbaz gerçek hayattaki durumlara göre ek sorular sorar: birden çok malik veya mirasçı, şirket, dernek veya vakıf olan taraf, vekil, veli veya vasiyle imza, yurt dışında yaşayan kiraya veren, yabancı uyruklu taraf veya kullanıcı, eşyalı konut, konutun ısınma biçimi, birden çok kiracı (eşler, ev arkadaşları, öğrenciler), çocuğu için kiralayan veli ve kefil.

"Kimin lehine" adımındaki seçim sözleşmenin gerçek maddelerini değiştirir; hiçbir seçenek kanunun emredici sınırlarını aşmaz. Kiraya veren lehine seçenek ödeme düzenini, güvencedeki hakları, gezdirme ve geri verme sürecini güçlendirir; dengeli seçenek iki tarafa aynı ölçüde bilgi ve belge yükümlülüğü getirir; kiracı lehine seçenek ayıp giderme, güvence iadesi, değer artışı, tapu kaydı ve şerhi, damga vergisi ve kefaletin kapsamı gibi konularda kiracıyı korur.

Taraflar sözleşmeyi e-Devlet üzerinden elektronik kira sözleşmesi olarak da kurabilir; bu zorunlu değildir. e-Devlet sözleşmesinde kefalet için kefilin el yazısıyla azami tutar ve tarih yazma şartı karşılanamadığından kefil isteniyorsa kâğıt sözleşme daha güvenlidir. Kısa süreli tatil veya turizm amaçlı kiralamada, öğrenci yurdu veya otel odası gibi konaklama hizmetinde ve işyeri kiralamasında bu sözleşme kullanılmaz.

Kira Sözleşmesi (Konut) örneği hangi maddeleri içerir?

Belgede yer alan maddeler

  1. Taraflar
  2. Kiralanan ve kullanım amacı
  3. Kiraya verme yetkisi
  4. Süre ve sona erme
  5. Önceki kira ilişkisi (mevcut kiracıyla yenilemede)
  6. Kira bedeli ve ödeme
  7. Kira artışı ve kira bedelinin belirlenmesi
  8. Güvence
  9. Yan giderler, abonelikler, emlak vergisi ve sigorta
  10. Teslim ve teslim tutanağı
  11. Bakım, onarım, ayıplar ve kiralanana giriş
  12. Kullanım, özen ve komşulara saygı
  13. Yenilik ve değişiklik
  14. Alt kira, devir ve kısa süreli kullandırma
  15. Ödeme düzeni, temerrüt ve ihtar
  16. Kiracının erken çıkışı
  17. Kiralananın el değiştirmesi
  18. Aile konutu (gerekiyorsa)
  19. Birden çok kiracı (gerekiyorsa)
  20. Geri verme ve geri verme tutanağı
  21. Sona erme sebepleri hakkında bilgilendirme
  22. Yabancı uyruklu kişiler (gerekiyorsa)
  23. Vergi ve damga vergisi
  24. Kişisel veriler
  25. Bildirimler ve adresler
  26. Uyuşmazlıkların çözümü
  27. Özel hükümler (yazılırsa)
  28. Ekler, nüsha ve kapanış
  29. Kefalet (kefil varsa; kefilin el yazısıyla dolduracağı bölüm)
  30. EK 1: Teslim ve geri verme tutanağı
Örnek maddelerden bir kesit

Madde 2. Kiralanan ve kullanım amacı. Kiraya Veren, Caferağa Mahallesi Moda Caddesi No 45 Daire 6 Kadıköy İstanbul adresindeki konutu Kiracıya kiraya vermiştir. Tapu bilgisi: 123 ada 45 parsel 6 numaralı bağımsız bölüm. Oda sayısı: 3+1. Brüt alanı yaklaşık 120 m²'dir. Konutla birlikte kullanılmak üzere kiraya verilen eklentiler: B2 numaralı kapalı otopark yeri ve 4 numaralı depo. Konut kendisine ait kombiyle ısınmaktadır. Kiralanan yalnız konut olarak kullanılır. Konut eşyalı olarak kiraya verilmiştir. Kiracının kullanımına bırakılan ve bu sözleşmenin parçası olan eşya ve demirbaşlar şunlardır:
Kombi, buzdolabı, çamaşır makinesi, bulaşık makinesi, ankastre fırın ve ocak, iki klima, yatak odası takımı
Bu eşya ve demirbaşlar hakkında da konut kirasına ilişkin hükümler uygulanır (TBK m.339).

Madde 7. Güvence. Kiracı, ₺50.000 (ellibin Türk lirası) tutarındaki güvenceyi, en geç teslim gününde, Kiraya Verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere kendi adına Ziraat Bankası Moda Şubesi nezdinde açacağı vadeli tasarruf hesabına yatırır ve banka belgesini teslim tutanağıyla birlikte Kiraya Verene verir. Hesabın getirisi güvenceye eklenir. Kiraya Veren, güvencenin yatırıldığını gösteren banka belgesi kendisine verilinceye kadar kiralananı teslimden kaçınabilir (TBK m.97); bu sebeple geciken teslim, Kiraya Verenin teslim borcuna aykırılık sayılmaz. Güvence yatırılmazsa Kiraya Veren bunun yerine getirilmesini dava veya takip yoluyla isteyebilir. Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla ya da kesinleşmiş icra takibine veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya Veren, sözleşmenin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde Kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya kanuni takip yoluna başvurduğunu bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, Kiracının istemi üzerine güvenceyi Kiracıya geri verir (TBK m.342). Kiraya Veren güvenceden kendiliğinden mahsup yapamaz. Geri verme sırasında taraflarca birlikte belirlenen ve Kiracının imzasıyla kabul ettiği tutar, tarafların bankaya verecekleri ortak talimatla güvenceden karşılanır ve kalanı Kiracıya geri verilir; uyuşmazlık halinde yukarıdaki kanuni usul uygulanır.

Madde 13. Alt kira, devir ve kısa süreli kullandırma. Kiracı kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını başkasına devredemez. Kira ilişkisinin başkasına devri ve Kiracının değişmesi Kiraya Verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.323). Kiracı kiralananı günlük, haftalık veya turizm amaçlı konaklama için üçüncü kişilere kullandıramaz.

Tam metin, yanıtlarınıza göre oluşturulur.

Bu maddeleri kendi bilgilerinizle hazırlayın.

Kayıt olmadan başla

10 adım · Şifre gerekmez · İndirmeden önce ilk bölümünü görün

Kimin lehine hazırlanabilir?

İlk soruda belgenin hangi tarafın haklarını öne çıkaracağını seçersiniz. Bu seçim maddeleri gerçekten değiştirir.

SeçenekBelgede ne değişir?
Kiraya veren lehineKiraya vereni koruyan, kiracının ayrıca parafladığı maddeler: - Ödeme günü geçince kiracı **ihtarsız** gecikmiş sayılır. - Artış kendiliğinden işler; kefalet uzayan yılları kapsar. - Kombi bakımı ve eski hâle getirme kiracıya aittir. - Yenilemede öncekinde olmayan maddeler **bağlamayabilir** (TBK m.343).
Dengeliİki tarafa eşit kurallar: - Artış **yazılı** bildirilir; güvence ortak talimatla döner. - Kombi bakımı kiracıda, onarımı kiraya verende. - Eski hâle getirme ve değer artışı yazılı anlaşmaya bağlı. - Kefalet ilk süreyi ve **bir uzama yılını** kapsar.
Kiracı lehineKiracıyı koruyan ek maddeler: - Artış **bildirilmeden** gecikme olmaz; fark sonradan ödenir. - Sorun yoksa güvence 15 günde döner; kesinti **yazılı kabulle**. - Giderilmeyen arıza kiradan düşülebilir; badana istenmez. - Sözleşme tapuya işlenebilir; kefalet **ilk süreyle** sınırlı.

Nelere dikkat edilir?

Eksik ya da yanlış hazırlanırsa
Sözlü anlaşmada veya geçersiz maddelerle dolu bir metinde artış, güvence ve teslim durumu ispatlanamaz; el yazısı unsurları eksik kefalet hükümsüz kalır, sözleşmeye gömülen tahliye taahhüdü işe yaramaz, aşırı artış ve cezai şart geri istenir.

Sık yapılan hatalar ve geçersiz maddeler

Aşağıdaki kayıtlar sözleşmeye yazılsa bile kiracıyı bağlamaz veya geçersiz sayılma riski yüksektir. Evraks bunların hiçbirini şablona koymaz; "Özel hükümler" alanına yazarsanız sihirbaz sizi uyarır.

  • Üç aylık kirayı aşan güvence, "depozito iade edilmez" veya "depozito yanar" kaydı, kiraya verene güvenceden tek taraflı kesinti yetkisi (TBK m.342). Senet veya çekle alınan teminat da aynı üç aylık sınıra tabidir; boş veya tutarı yazılmamış senet imzalatmayın. Güvence bankaya yatırılmayıp kiraya verene elden verilmişse, Yargıtay uygulamasında iade edilecek tutarın, başlangıçtaki güvence ile kira bedeli arasındaki oranın sona ermedeki kira bedeline uygulanmasıyla belirlendiği aktarılmaktadır; elden alınan güvence kiraya veren için de risklidir. Mevcut kiracıyla yenilemede elden alınmış bir güvence varsa sihirbazda bunu belirtin; sözleşme kiraya verenin bu tutarı kiracı adına vadeli hesaba yatırmasını öngörür.
  • Kira geç ödenirse cezai şart, "bir ay ödenmezse bütün yılın kirası muaccel olur" kaydı ve kira ile yan giderler dışında her türlü ek ödeme (TBK m.346). Kiracının erken çıkışı için sabit ceza veya "çıkarken bir aylık kira tazminat" kaydı tartışmalıdır; hâkim aşırı cezai şartı indirebilir (TBK m.182) veya kayıt TBK m.346 bakımından geçersiz sayılabilir.
  • TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan artış: aşan kısım geçersizdir, fazla ödenen geri istenebilir (TBK m.344). Aynı kiracıyla yeni sözleşme yapılması bu sınırı kaldırmaz; yeni bedel sınırı aşarsa aşan kısım geçersiz sayılabilir.
  • Mevcut kiracıyla yapılan yeni sözleşmede, kira bedeli dışındaki konularda kiracı aleyhine getirilen yeni hükümler; kiracının rızası olsa bile geçersizdir (TBK m.343). Evraks bu durumda sözleşmeye bu kuralı açıkça yazar.
  • Türkiye'de yerleşikler arasında döviz veya dövize endeksli kira (32 sayılı Karar).
  • "Taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir" gibi yetki şartı: yalnız tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir (HMK m.17, m.18). Kanuni yetki kuralları gereği dava genellikle davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa edileceği yerde açılır (HMK m.6, m.10).
  • Kira sözleşmesinin içine yazılan veya ilk kiralamada teslimden önce alınan tahliye taahhüdü geçersizdir (TBK m.352/1). Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ayrı bir belgeyle verilir. Boş tarihli taahhüt tek başına geçersiz değildir, ama sonradan doldurulduğunun ispatı uyuşmazlık doğurur; Evraks bu uygulamayı önermez. Kiralanan aile konutuysa taahhüdü kiracının eşi de "aile konutu olan kiralananın bu tarihte boşaltılmasına açıkça rıza gösteriyorum" ibaresiyle imzalasın (TMK m.194); eşin rızası olmadan verilen taahhüdün geçerliliği tartışmalıdır, bir hukuk uzmanından destek alın. Birden çok kiracı varsa taahhüdü kiracıların her biri imzalar; yalnız birinin imzaladığı taahhüt diğerlerine karşı kullanılamayabilir. Taahhüdü kefil değil kiracı verir.
  • Tahliye taahhüdü alındıktan sonra artış için yeni bir kira sözleşmesi (kâğıt üzerinde veya e-Devlet'te) imzalatmak önceki taahhüdü hükümsüz kılabilir; Yargıtay bu yönde işyeri kirasına ilişkin yakın tarihli bir karar vermiştir. Artışı yazılı bildirimle uygulayın.
  • Kefalette azami tutarın veya kefalet tarihinin bilgisayarda basılması kefaleti geçersiz kılar; "müteselsil kefil" ibaresinin kefilin el yazısıyla yazılmaması müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırır (TBK m.583). "Kefil, kiracının ibrasına kadar sorumludur" kaydı ve eşin rızasının kefaletten sonra alınması da geçersizdir (TBK m.584, m.598). Kefalet bölümünün kefil adına genel vekâletnameyle imzalanması kefaleti geçersiz kılabilir (TBK m.583/2); e-Devlet'teki kefil onayı da el yazısı şartını karşılamaz (5070 sayılı Kanun m.5/2).
  • Kanunda olmayan tahliye sebebi: "kiraya veren dilediği zaman üç ay önceden bildirerek fesheder", "ev satılırsa kiracı çıkar", "kira bir ay ödenmezse sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır" (TBK m.315, m.354).
  • "Gördüm, beğendim, mevcut haliyle kabul ettim; kiraya veren hiçbir ayıptan sorumlu değildir" veya "her türlü tamir kiracıya aittir" kaydı esaslı ve yapısal ayıplar için kiracıyı bağlamaz (TBK m.301).
  • Kiracıya, kira sözleşmesiyle doğrudan ilgili olmayan bir sözleşme yapma zorunluluğu getiren kayıt; örneğin belirli bir firmadan sigorta, eşya, temizlik veya bakım hizmeti satın alma şartı (TBK m.340).
  • Emlak vergisinin veya zorunlu deprem sigortası priminin kiracıya yüklenmesi risklidir ve yazılmamalıdır (TBK m.302, m.346). Emlak danışmanlığı hizmet bedeli bu sözleşmeye kiracının borcu olarak yazılmamalıdır; bedel ve kimin ödeyeceği danışmanla yapılan ayrı yazılı sözleşmeye göre belirlenir. Güncel kuralları Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikten veya danışmanınızdan kontrol edin.
  • "Kiralanan boyanarak teslim edilecektir" kaydı olağan kullanımdan doğan eskime için kiracıyı bağlamayabilir (TBK m.334).
  • Kiraya verenin izinsiz eve girmesi, kilit değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi, eşyayı alıkoyması: hiçbir sözleşme kaydı buna yetki vermez; tahliye ancak kanuni yollarla istenir.
  • Sık yapılan hatalar: kiranın veya güvencenin elden ödenmesi; ödeme açıklamasına dönem yazılmaması; teslim tutanağı ve fotoğraf olmadan anahtar teslimi; fesih bildiriminin telefonla veya yalnız e-postayla yapılması (TBK m.348); birden çok malikten yalnız birinin imzalaması veya birden çok kiraya verenden yalnız birinin ihtar göndermesi veya takip başlatması; paylı mülkte çoğunluğun sağlanmaması; vasinin mahkeme izni olmadan uzun süreli kira yapması; senet veya çekin hangi borcun güvencesi olduğu yazılmadan verilmesi; adres değişikliğinin karşı tarafa yazılı bildirilmemesi; kamu idaresine ait konut için bu belgenin kullanılması.

Bilmeniz gereken terimler

Adi kefil
Alacaklının kural olarak önce asıl borçluyu takip etmesi gereken kefil; müteselsil sıfat el yazısıyla yazılmamışsa kefalet adi sayılabilir.
Aile konutu
Eşlerin birlikte yaşadığı konut; diğer eşin rızası olmadan devredilemez ve bu konuttaki haklar sınırlanamaz (TMK m.194).
cezai şart
Sözleşme ihlal edilirse ödenmesi kararlaştırılan, önceden belirlenmiş para. İhlali caydırır, zararı ayrıca ispat gerektirmez.
Fesih bildirimi
Belirsiz süreli ortaklıkta bir ortağın en az altı ay önceden yaptığı, yıllık hesap kesilen ortaklıkta hesap yılı sonunda hüküm doğuran ve ortaklığı sona erdiren bildirim (TBK m.640).
Fesih dönemi
Belirsiz süreli kirada feshin hüküm doğurabileceği dönem sonu; taşınmazda kural olarak altı aylık kira dönemlerinin sonu.
Güvence (depozito)
Kiracının sözleşmeden doğan borçlarına karşı verdiği para veya kıymetli evrak; teslimden sonra borç yoksa iade edilir.

Nasıl hazırlanır? Adım adım nelere yanıt vereceksiniz?

  1. Kimin lehine

    Belgenin hangi tarafın haklarını öne çıkaracağını seçersiniz.

  2. Kiraya veren

    Konutu kiraya veren kişi ya da kurum ve yetkisi

    Bu adımda şunlar sorulur: Kiraya veren tüzel kişi mi, Kiraya veren hangi tür tüzel kişi, Kiraya verme yetkisi neye dayanıyor, Asıl kira sözleşmesinin içinde bulunulan kira döneminin bitiş tarihi, Kaç kiraya veren var, Kiraya verenin adı soyadı, Kiraya verenin T.C. kimlik no veya pasaport no, Kiraya verenin unvanı, Kiraya verenin vergi numarası, Kiraya verenin vergi dairesi, Kiraya verenin MERSİS numarası, Kiraya veren adına imzalayan yetkilinin adı soyadı, Kiraya verenin adresi, Kiraya veren yurt dışında mı yaşıyor, Kiraya verenin Türkiye'deki bildirim adresi, Kiraya verenin telefonu, Kiraya verenin e-posta veya KEP adresi, Kiraya veren (birden çoksa birinci kiraya veren) sözleşmeyi kim imzalayacak, İmzalayan vekil veya temsilcinin adı soyadı, Yetki belgesinin tarihi ve sayısı, İkinci kiraya verenin adı soyadı, İkinci kiraya verenin T.C. kimlik no veya pasaport no, İkinci kiraya verenin adresi, İkinci kiraya veren sözleşmeyi kim imzalayacak, İkinci kiraya veren adına imzalayan vekil veya yasal temsilcinin adı soyadı, Diğer kiraya verenler (ad soyad, kimlik no ve adres; her biri ayrı satırda), Bildirim ve kira tahsili için yetkili kiraya verenin adı soyadı, Kiraya verenin eşinden muvafakat alınacak mı.

  3. Kiracı

    Konutu kiralayan kişi ya da kurum ve oturacaklar

    Bu adımda şunlar sorulur: Kiracı tüzel kişi mi, Kaç kiracı var, Kiracının adı soyadı, Kiracının T.C. kimlik no veya pasaport no, Kiracı (birden çoksa birinci kiracı) sözleşmeyi kim imzalayacak, Kiracı adına imzalayan vekil veya temsilcinin adı soyadı, Kiracının vekâletnamesi veya yetki belgesi (tarih ve yevmiye no), Konutta kiracının kendisi oturacak mı, Kiracının veya birlikte yaşayacağı eşinin aynı ilçede veya beldede oturmaya elverişli başka bir konutu var mı, Konutta oturacak kişi ve kiracıya yakınlığı, Kiracı yurt dışında mı yaşıyor, Kiracının Türkiye'deki bildirim adresi, Kiracının unvanı, Kiracının vergi numarası, Kiracının vergi dairesi, Kiracının MERSİS numarası, Kiracı adına imzalayanın adı soyadı, Konutta oturacak kişi veya kişiler, Kiracının şu anki adresi, Kiracının telefonu, Kiracının e-posta veya KEP adresi, İkinci kiracının adı soyadı, İkinci kiracının T.C. kimlik no veya pasaport no, İkinci kiracının şu anki adresi, İkinci kiracı sözleşmeyi kim imzalayacak, İkinci kiracı adına imzalayan vekil veya yasal temsilcinin adı soyadı, İkinci kiracının yetki belgesi (tarih ve sayı), Diğer kiracılar (ad soyad, kimlik no ve adres; her biri ayrı satırda), Konut, kiracının eşiyle birlikte oturacağı aile konutu olacak mı, Kiracının eşinin adı soyadı, Taraflardan veya konutta oturacaklardan biri yabancı uyruklu mu.

  4. Kiralanan

    Konutun adresi, tapu bilgisi, eşyası ve teslim durumu

    Bu adımda şunlar sorulur: Kiralananın açık adresi (il ve ilçe dahil), Tapu bilgisi (ada, parsel, bağımsız bölüm no), Brüt alan (m²), Oda sayısı, Konutla birlikte kiralanan eklentiler, Konut eşyalı mı, Konut nasıl ısınıyor, Kiracıya bırakılan eşya ve demirbaşlar, Kiracı konutta zaten oturuyor mu, Kiracının konutta kiracı olarak oturmaya başladığı ilk tarih, Sayaç endeksleri (elektrik, su, doğal gaz).

  5. Süre

    Başlangıç, kira süresi, erken çıkış ve imza tarihi

    Bu adımda şunlar sorulur: Kira başlangıç tarihi, Teslim tarihi (kira başlangıcından önceyse), Kira süresi, Kira süresi (yıl veya ay olarak), Kiracıya süre bitmeden veya kanuni fesih dönemini beklemeden bildirimle çıkma hakkı tanınsın mı, Erken çıkış için yazılı bildirim süresi, Sözleşmenin imzalanacağı tarih.

  6. Kira ve ödeme

    Kira bedeli, ödeme düzeni, artış ve vergi durumu

    Bu adımda şunlar sorulur: Mevcut sözleşmedeki aylık kira bedeli (₺), Aylık kira bedeli (₺), Konut kiraya verenin şirketine veya ticari işletmesine kayıtlı mı, Kira bedeline KDV dahil mi, Kira bedeli brüt mü, net mi yazılsın, Kira nasıl ödenecek, Peşin ödeme dönemi, Kiranın ödeneceği gün (ayın kaçı), Kira ödenecek hesabın IBAN numarası, Hesap sahibinin adı soyadı veya unvanı, İmzada ödenen ilk kira (dönem, tutar ve ödeme yolu), Yıllık kira artışı, Yıllık artış oranı (%).

  7. Güvence ve giderler

    Depozito, aidat ve ortak giderler

    Bu adımda şunlar sorulur: Güvence (depozito) alınacak mı, Güvence bedeli (₺), Önceki güvence şu anda nerede, Vadeli hesabın açılacağı banka ve şube, Senet veya çekin düzenleme tarihi, vadesi ve numarası, Aidat ve ortak giderleri kim öder, Aidat kime ödenecek, Merkezi ısınma (yakıt) payını kim öder.

  8. Kefil

    Kiracının borçlarına kefil olacak kişi

    Bu adımda şunlar sorulur: Kefil var mı, Kaç kefil var, Kefilin adı soyadı, Kefilin T.C. kimlik no veya pasaport no, Kefilin adresi, Kefalet türü, Kefalet bölümünü kim imzalayacak, Kefil adına imzalayacak vekilin adı soyadı, Kefilin vekâletnamesi (noter veya konsolosluk, tarih ve yevmiye no), Kefil evli mi, Kefilin eşinin adı soyadı, İkinci kefilin adı soyadı, İkinci kefilin T.C. kimlik no veya pasaport no, İkinci kefilin adresi, İkinci kefil evli mi, İkinci kefilin eşinin adı soyadı.

  9. Özel hükümlerİsteğe bağlı

    İsteğe bağlı: evcil hayvan, alt kira ve ek maddeler

    Bu adımda şunlar sorulur: Evcil hayvan, Alt kira ve kullanım devri, Özel hükümler.

  10. Önizleme ve indirme

    Belgenizin ilk bölümünü görürsünüz, sonra Word ya da PDF olarak indirirsiniz.

Soruları yanıtlamaya hazırsanız başlayın.

Kayıt olmadan başla

10 adım · Şifre gerekmez · İndirmeden önce ilk bölümünü görün

Ayrıntılı rehber

Geçerli olması için neler gerekir?

  • Taraflar ve kiraya verme yetkisi: gerçek kişide ad soyad, kimlik veya pasaport numarası ve adres; tüzel kişide unvan, vergi numarası, varsa MERSİS numarası ve imzaya yetkili kişi. Paylı mülkte sözleşme pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır, çoğunluğu tamamlayan paydaşların yazılı muvafakati eklenir (TMK m.691); miras kalan ve paylaştırılmamış konutta mirasçılar kural olarak birlikte hareket eder veya sulh hukuk mahkemesince atanan temsilci imzalar (TMK m.640, m.701, m.702); kiraya veren kendisi kiracıysa asıl kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK m.322). Vekille imzada vekâletname, şirkette imza sirküleri eklenir; her kiraya veren ve kiracı için kimin imzalayacağı ayrı sorulur. Birden çok kiraya veren arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır: icra takibi ve dava, sözleşmede ayrıca yetki verilmedikçe bütün kiraya verenlerce birlikte yürütülür; sözleşmede adı yazılan yetkili kiraya veren bildirim, ihtar ve kira tahsilini hepsi adına yapabilir.
  • Vesayet altındaki kiraya veren: vasi imzalar ve vasi atama kararı eklenir. Uzun süreli kira için vesayet makamının (sulh hukuk mahkemesi) izni gerekir (TMK m.462); konut kirası kiracı bildirimde bulunmadıkça kendiliğinden uzadığından izni imzadan önce mahkemeye sorun ve izin kararını sözleşmeye ekleyin.
  • Kiralanan: il ve ilçe dahil açık adres, mümkünse tapu bilgisi; eşyalı veya kısmen eşyalı konutta eşya listesi. Kiracıya bırakılan eşyaya da konut kirası hükümleri uygulanır (TBK m.339).
  • Kira bedeli: Türk lirası olarak, rakam ve yazıyla. Türkiye'de yerleşikler arasında konut kirası döviz veya dövize endeksli kararlaştırılamaz (32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ m.8). Türk vatandaşı olmayan kiracı için istisna vardır; bu şablon yine de her durumda Türk lirası kullanır, döviz düşünüyorsanız bir hukuk uzmanından destek alın.
  • Ödeme: kira, tutarı ne olursa olsun banka veya PTT aracılığıyla ödenir ve belgelenir (328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Elden ödemede kiracıya ve kiraya verene ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası uygulanabilir (VUK mükerrer m.355); elden ödeme yapıldıysa ne yapılacağını hemen mali müşavirinize sorun.
  • Artış: yenilenen kira yıllarındaki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; aşan kısım geçersizdir (TBK m.344/1). Kanun hangi ayın oranının esas alınacağını ayrıca belirtmez; bu sözleşme, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ay için Türkiye İstatistik Kurumunun ilan ettiği on iki aylık ortalama oranı esas alır. Oranı kurumun resmi duyurusundan alın ve hesaplamayı yazılı bildirime ekleyin. Artış kararlaştırılmamışsa kira kendiliğinden artmaz, anlaşılamazsa hâkim belirler (TBK m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede kira hakkaniyete göre belirlenebilir (TBK m.344/3).
  • Güvence: en çok üç aylık kira bedeli. Para, kiracı adına ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli tasarruf hesabına yatırılır; senet veya çek gibi kıymetli evrak bankaya depo edilir (TBK m.342). Para güvence en geç teslim gününde, mevcut kiracıyla yenilemede imza gününde yatırılır; senet veya çekin tarihi, vadesi ve numarası sözleşmeye yazılır ve evrakın üzerine bu sözleşmenin güvencesi olduğu not edilir. Güvence de Türk lirası olarak belirlenir (32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ m.8). Sihirbaz üç aylık kirayı aşan tutarı kabul etmez.
  • Yan giderler: elektrik, su ve doğal gaz gibi kullanım giderleri aksine anlaşma yoksa kiracıya aittir (TBK m.341); aidat ve ortak giderler sözleşmede kiracıya yüklenmemişse kiraya verende kalır (TBK m.303). Kiracıya açıkça yüklenen ve kiraya verene ödenmesi gereken yan giderin süresinde ödenmemesi de TBK m.315 kapsamında temerrüt sebebidir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yakın tarihli bir kararında bu yönde görüş bildirmiştir. Aidat doğrudan yönetime ödeniyorsa uygulama tartışmalıdır; ihtardan önce bir hukuk uzmanından destek alın. Merkezi ısınmalı konutta ısınma payını kimin ödeyeceği aidattan ayrı olarak yazılır.
  • Kefalet: yazılı yapılır; kefil sorumlu olacağı azami tutarı ve kefalet tarihini KENDİ EL YAZISIYLA yazar, bunlar eksikse kefalet geçersizdir. Müteselsil kefalette "müteselsil kefil" ibaresi de kefilin kendi el yazısıyla yazılır; yazılmazsa kefil müteselsil kefil olarak sorumlu tutulamaz (TBK m.583). Kefil evliyse eşinin yazılı rızası kefaletten önce veya en geç kefaletle aynı anda alınır (TBK m.584). Kefaletin uzayan kira dönemlerini kapsaması için bu süre ve azami tutar açıkça gösterilmelidir; bu sözleşmede kefil en uzun süreyi kendi eliyle yazar ve azami tutarı kira artışlarını da karşılayacak biçimde belirler. Gerçek kişi kefaleti en çok on yıl sürer (TBK m.598). Kefil bu bölümü bizzat doldurur: kefil olma yetkisi verilmesi de aynı şekle tabidir ve özel yetki ister, genel vekâletname yetmez (TBK m.583/2, m.504/3). İki kişi adi kefil olarak birlikte kefil olursa her biri kural olarak kendi payı oranında sorumludur; her birinin borcun tamamından sorumlu olması için müteselsil kefalet seçilir (TBK m.587). Kefalet kâğıt üzerinde alınır: güvenli elektronik imza kural olarak el yazılı imzanın sonuçlarını doğurur (TBK m.15), ancak teminat sözleşmeleri bu yolla kurulamaz (5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5/2); TBK m.583'ün aradığı el yazısı unsurlar da elektronik ortamda yerine getirilemez. Bu nedenle e-Devlet'teki kefil onayı geçerli bir kefalet için yeterli sayılmamalıdır; kefil bu sözleşmenin kefalet bölümünü kendi eliyle doldurup imzalar.
  • Damga vergisi ve vergi kesintisi: gerçek kişilerce konut olarak kullanılmak üzere gerçek kişi kiracının kiraladığı ve iktisadi işletmeye dahil olmayan konuta ilişkin sözleşme, üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatlarla birlikte damga vergisinden istisnadır (488 sayılı Damga Vergisi Kanunu 2 sayılı tablo IV/31). Dernek veya vakıf kiracıda istisna, taşınmazın dernek veya vakfın yerleşim yeri, yani merkezi olarak kullanılmasına ilişkindir (TMK m.51); konutun çalışan, üye veya öğrencilerin oturması için kiralanmasında istisna varsayılmamalıdır. Kiracı şirketse, kiraya veren şirketse veya konut bir işletmeye kayıtlıysa sözleşme damga vergisine tabi olabilir. Vergi bir kez ödenir: taraflardan biri sürekli damga vergisi mükellefiyse (şirket gibi) o tarafın muhtasar beyannamesiyle, hiçbiri sürekli mükellef değilse sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren on beş gün içinde vergi dairesine beyanla. Sözleşmeyi imzalayanlar vergiden birlikte sorumludur; süresinde beyan edilmeyen vergi ceza ve gecikme faizi doğurur. Kiracı kamu idaresiyse damga vergisinin kiraya verenden istenip idarece ilk kira ödemesinden kesilmesi söz konusu olabilir; idarenin uygulamasını önceden sorun. Tüzel kişi kiracı, gerçek kişi kiraya verene ödediği kiradan vergi kesintisi yapar (GVK m.94); kiraya veren dernek veya vakıfsa kiracı kesintiyi Gelir Vergisi Kanunu m.94/5-b uyarınca yapar (mazbut vakıflar ve dernek veya vakfın iktisadi işletmesine dahil taşınmazlar hariç); kiraya veren şirketse kesinti yapılmaz. Bu konuları imzadan önce mali müşavirinizle teyit edin.
  • Aile konutu: kiracı, eşinin açık rızası olmadan aile konutu olan kiralananda sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349). Kiracının eşi kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı olabilir (TMK m.194); eş taraf olduğunu bildirmişse kiraya veren ödeme süreli ihtarı ve fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı göndermek zorundadır (TBK m.349). Bildirim yapılmamış olsa da ihtarı eşe de göndermek ihtiyaten önerilir. Kiracının fesih bildiriminde eşin açık rızası, eşin bildirimi "açık rıza gösteriyorum" ibaresiyle imzalamasıyla veya ayrı ve tarihli yazılı rıza belgesiyle belgelenir.
  • Teslim tutanağı: geçerlilik şartı değildir; ama çıkışta hasar ve güvence tartışmasında en güçlü delildir (TBK m.301, m.335). Belgenin son sayfasında teslim ve geri verme için iki sütunlu bir tutanak (EK 1) bulunur; geri vermede kiracının yeni bildirim adresi ve güvencenin ödeneceği hesap da bu tutanağa yazılır.
  • Yabancı uyruklu kiracı veya kullanıcı: ikamet izni başvurusunda genellikle noter onaylı kira sözleşmesi istenir; başvurudan önce Göç İdaresi'nin güncel istenen belgeler listesini kontrol edin. Şirket kiracının konutunda oturacak yabancı çalışan için işveren yazısı gibi ek belgeler gerekebilir.

İmzadan sonra ne yapmalı?

  1. İmzadan önce metni karşı tarafa okuma ve soru sorma fırsatı vererek gösterin. Kapanıştaki "okudum, müzakere ettim" beyanı tek başına yeterli değildir (TBK m.20/3): kiraya veren lehine seçenekte kiracı aleyhine ek hükümleri ayrıca gösterin, yanlarındaki "Kiracı parafı" satırlarını her kiracıya imzadan önce paraflatın ve kiracıya kendi nüshasını verin (TBK m.21).
  2. Sözleşme tarihi boşsa imza günü elle yazın. Her taraf ve her kefil için birer nüsha basın; herkes son sayfayı imzalar ve her sayfayı paraflar. Üçüncü ve sonraki kiraya veren ve kiracılar adlarını imza bölümüne kendi elleriyle yazar.
  3. Vekil, veli, vasi veya şirket ya da vakıf yetkilisi "adına" imzalar; tüzel kişi adına imzada kaşe de basılır. Vekâletname, velayet veya vasilik belgesi, imza sirküleri ve gerekiyorsa mahkeme izni; paylı mülkte muvafakatnameler, miras kalan konutta mirasçılık belgesi ve imzalamayan mirasçıların muvafakatnameleri, alt kirada asıl kiraya verenin rızası eklenir.
  4. Kefil, kefalet sayfasındaki satırlara KENDİ EL YAZISIYLA azami tutarı (rakam ve yazıyla), kefalet tarihini, müteselsil kefalette "müteselsil kefil" ibaresini ve en uzun süreyi yazıp imzalar; dengeli seçenekte en uzun süre satırına en az ilk kira süresi ile bir uzama yılını kapsayan süre yazılır. Kefil bu bölümü kural olarak bizzat doldurur; vekil ancak kefil olma yetkisini özel olarak veren vekâletnameyle imzalayabilir, genel vekâletname yetmez (TBK m.583/2). Vekil imzalıyorsa vekâletnamede kefilin kendi eliyle yazdığı azami tutar, kefalet tarihi ve müteselsil kefalette bu ibare tabloya aynen el yazısıyla geçirilir. Kefil gelemiyorsa en güvenli yol yine, kefalet bölümünü bulunduğu yerdeki noterde veya yurt dışında Türk konsolosluğunda kendi eliyle doldurup imzasını onaylatmasıdır (İİK m.68).
  5. Evli kefilin eşi rıza bölümünü en geç kefaletle aynı anda doldurup imzalar; rıza tarihi kefalet tarihinden sonra olamaz (TBK m.584). Kiraya verenin eşinin muvafakati seçildiyse eş imza bölümündeki kutuyu doldurur.
  6. Teslim günü (mevcut kiracıyla yenilemede imza günü) EK 1 tutanağının ilk sütununu birlikte doldurun ve bütün kiraya verenler ve kiracılar imzalasın: sayaç endeksleri, anahtar sayısı, eşya ve eksikler. Tarihli fotoğrafları iki taraf da saklasın. Kiraya veren zorunlu deprem sigortası poliçesinin ve varsa yönetim planının örneğini kiracıya verir.
  7. Para güvenceyi kiracı en geç teslim gününde (yenilemede imza gününde) kendi adına, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli hesaba yatırır; senet veya çek bankaya depo edilir. Kiraya veren banka belgesini görmeden anahtarı vermesin; kiracı da güvenceyi teslimden önce yatırsın, aksi halde teslim gecikir ve kira tartışması doğar. Önceki güvence kiraya verendeyse kiraya veren onu on beş gün içinde kiracı adına vadeli hesaba yatırır.
  8. Her kira ve yan gider ödemesini banka veya PTT ile, açıklamaya kiracının adını, dönemi ve "kira ödemesi" ibaresini yazarak yapın ve dekontları saklayın; kiracı adına başkası ödüyorsa da aynısını yazın. Havale iade edilir veya hesap kapatılırsa ödemeyi bekletmeyin: aynı gün noter aracılığıyla kiraya verene önerin ve tevdi için bir hukuk uzmanından destek alın. Damga vergisi istisna değilse (şirket kiracı, şirket kiraya veren veya işletmeye kayıtlı konut) vergi bir kez ödenir: taraflardan biri sürekli mükellefse onun muhtasar beyannamesiyle, değilse sözleşme tarihinden itibaren on beş gün içinde vergi dairesine beyanla. Kimin beyan edeceğini imzadan önce mali müşavirinizle kararlaştırın.
  9. Kiracı, taşındığı tarihten itibaren yirmi iş günü içinde nüfus müdürlüğünde veya e-Devlet'te adres beyanında bulunur (5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu m.50); süresinde bildirmeyene idari para cezası uygulanabilir. Abonelikleri kendi adına açar. İkamet izni gerekiyorsa sözleşmeyi noterde onaylatın; Türkçe bilmeyen taraf için tercüman gerekebilir. Kiracı lehine seçenekte, kiraya veren kiralananın malikiyse ve kiracı isterse tapu şerhi için tapu müdürlüğüne birlikte başvurulur; alt kira, intifa hakkı, paylı mülk veya miras kalan konutta şerh için malik veya maliklerin katılımı gerekir, tapu müdürlüğüne önceden sorun. Noter ve tapu ücretlerini işlemden önce sorun.
  10. Takvime yazın: her kira yılının başlangıcı (artış bildirimi), belirli sürenin bitiminden en az on beş gün öncesi (kiracının çıkış bildirimi, TBK m.347), kefaletin kapsadığı sürenin sonu ve sözleşme sona erdikten sonraki üç ay (güvence için takip veya dava, TBK m.342). Ödeme, ihtar, tahliye ve dava adımları rehberin "Sözleşme süresince ve sona ererken" bölümündedir; bu sayfayı sözleşmeyle birlikte saklayın.

Sözleşme süresince ve sona ererken hangi süreler ve adımlar önemlidir?

  1. Kira artışı: her yıl, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ay için Türkiye İstatistik Kurumunun ilan ettiği TÜFE on iki aylık ortalama oranıyla hesaplayın ve hesaplamayla birlikte yazılı bildirin. Türkiye İstatistik Kurumu oranı her ay, genellikle ayın üçünde ilan eder; ödeme günü ilandan önceyse o günkü kira önceki bedel üzerinden ödenir ve aradaki fark yeni bedel belli olduktan sonra sözleşmede yazılı sürede ödenir. Kira tespiti isteyecek kiraya veren yeni kira döneminden en az otuz gün önce ispatlanabilir yazılı bildirim gönderir; arabuluculuk dahil davayı en geç o dönemin sonuna kadar açar (TBK m.345).
  2. Bildirimler: fesih, ihtar ve tahliye bildirimlerini noter ihtarnamesiyle, iadeli taahhütlü mektupla veya karşı tarafın KEP adresine güvenli elektronik imzayla gönderin ve tebliğ belgesini saklayın. Ödeme ihtarındaki otuz günlük süre tebliği izleyen günden başlar. İhtar sözleşmedeki adreste tebliğ edilemezse karşı tarafın e-Devlet adres kayıt sistemindeki adresine noter aracılığıyla yeniden gönderin; süre, usulüne uygun tebliğden başlar. Aile konutunda kiracının eşi taraf olduğunu bildirmişse ihtarı ona da göndermek zorunludur; bildirmemişse de göndermeniz ihtiyaten önerilir.
  3. Kira ödenmezse iki yol vardır. (a) En az otuz gün süreli yazılı ihtar gönderilir; süre sonunda arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. (b) İcra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatılır (İİK m.269 ve devamı); kiracıya gönderilen ödeme emri otuz günlük ödeme süresini içerir ve ayrıca ihtar gönderilmesine gerek bırakmaz, takip için arabuluculuk aranmaz. Kiralanan aile konutuysa ve kiracının eşi sözleşmenin tarafı olduğunu size bildirmişse ödeme emrinin eşe de ayrıca tebliğ edilmesini isteyin; eşe tebliğ yapılmazsa tahliye istemi reddedilebilir (TBK m.349). Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez: kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse kiraya veren, bu sürenin bitiminden başlayarak altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Kiracı itiraz ederse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister; İİK m.68 itirazın kaldırılması için itirazın tebliğinden itibaren altı aylık süre öngörür, tahliye istemli takipte uygulanışını bir hukuk uzmanına sorun. Alacak için itirazın iptali davası, önce arabulucuya başvurularak, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılır (İİK m.67); arabuluculukta geçen süre bu süreye sayılmaz (6325 sayılı Kanun m.18/A). Birden çok kiraya verende takibi, sözleşmede ayrıca yetki verilmedikçe bütün kiraya verenler birlikte başlatır.
  4. Kiracı kira veya yan gideri ödemede gecikirse ve ihtar gönderdiyseniz, ihtarın bir örneğini kefile de yazılı olarak gönderin. Kanun, alacaklıya kefili asıl borçlunun gecikmesinden haberdar etme yükümlülüğü getirebilir; bu yükümlülüğün koşullarını ve yerine getirilmemesinin sonuçlarını bir hukuk uzmanına sorun.
  5. Tahliye taahhüdü istenecekse kira sözleşmesine yazılmaz: ilk kiralamada kiralananın tesliminden sonra, ayrı tarihli ve belirli tahliye tarihli bir belge olarak, tercihen noterde düzenlenir (sitedeki Tahliye Taahhütnamesi). Birden çok kiracı varsa taahhüdü kiracıların her biri imzalasın; yalnız birinin imzaladığı taahhüt diğerlerine karşı kullanılamayabilir. Taahhüdü kefil değil kiracı verir. Kiralanan aile konutuysa taahhüdü kiracının eşi de "aile konutu olan kiralananın bu tarihte boşaltılmasına açıkça rıza gösteriyorum" ibaresiyle imzalasın (TMK m.194); eşin rızası olmadan verilen taahhüdün geçerliliği tartışmalıdır, bir hukuk uzmanından destek alın. Taahhütten sonra artış için yeni kira sözleşmesi imzalamak taahhüdü hükümsüz kılabilir; artışı yazılı bildirimle uygulayın.
  6. Takip edilecek süreler: (1) kiracı belirli süreli sözleşmeyi bitirmek istiyorsa süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirir (TBK m.347); aile konutunda bildirimi eşiniz de açık rıza ibaresiyle imzalasın, rıza yoksa fesih geçersiz sayılabilir ve kira borcu sürebilir (TBK m.349); (2) kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi ve yeniden inşa: belirli süreli kirada süre bitiminden, belirsiz süreli kirada fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay (TBK m.350); (3) yeni malik: edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa edinmeden altı ay sonra dava açabilir; dilerse davayı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de açabilir (TBK m.351); (4) tahliye taahhüdü: taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava (TBK m.352/1; İİK m.272); (5) iki haklı ihtar: ihtarların yapıldığı kira yılının, bir yıldan kısa kirada kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay (TBK m.352/2); (6) kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu (kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa): sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay (TBK m.352/3); sözleşme kurulurken bu konutu biliyorsanız bu sebebe dayanamazsınız; (7) kefalet: kefaletin kapsadığı süre bittiğinde (kiracı lehine seçenekte ilk kira süresinin, dengeli seçenekte izleyen uzama yılının, kiraya veren lehine seçenekte kefilin yazdığı en uzun sürenin sonunda) ödenmemiş kira, yan gider veya hasar alacağı varsa kefile karşı icra takibini veya arabuluculuk başvurusunu gecikmeden başlatın ve aralıksız sürdürün; belirli süreli kefalette alacaklı, süre bitiminden başlayarak kanundaki kısa süre içinde hukuki yola başvurmazsa kefil sorumluluktan kurtulabilir, süreyi bir hukuk uzmanına sorun; (8) ilamsız tahliye takibi: kiracı itiraz etmeden ödeme süresini geçirirse, bu sürenin bitiminden başlayarak altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenir (İİK m.269 ve devamı). Kiraya veren (2) ile (6) arasındaki sürelerde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava süresi bir kira yılı uzayabilir (TBK m.353); hangi sebeplerde uygulanacağını bir hukuk uzmanına sorun.
  7. Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edildiyseniz konutun sonraki üç yıl içinde başkasına kiralanıp kiralanmadığını izleyin: gereksinim sebebiyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı sebep olmaksızın konutu üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aykırılık halinde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Tazminat hakkınızı bir hukuk uzmanına sorun (TBK m.355).
  8. Dava yolunda önce arabulucuya başvurulur; başvuru dava hakkı doğduktan sonra ve süre içinde yapılır. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılır. İlk toplantıya geçerli mazereti olmadan katılmayan taraf davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur (6325 sayılı Kanun m.18/A, m.18/B). Ödenmeyen kira alacağı beş yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.147). Süre hesabı uyuşmazlığa göre değişir; süre bitmeden bir hukuk uzmanından destek alın.
  9. Sözleşme bitince aynı tutanağın geri verme sütununu birlikte doldurup imzalayın; kiracı yeni bildirim adresini ve güvencenin ödeneceği hesabı tutanağa yazar. Kiraya veren eksikleri hemen yazılı bildirir. Güvenceden alacağı varsa sözleşmenin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde ya icra takibi başlatır (ilamsız icra takibi arabuluculuğa tabi değildir) ya da sözleşme sona erdikten sonra vakit kaybetmeden arabulucuya başvurur ve son tutanaktan sonra davayı bu üç aylık süre içinde açar ve takibi veya davayı bankaya yazılı bildirir; yalnız arabuluculuk başvurusunun yeterli sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır, süreyi son güne bırakmayın. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı noter aracılığıyla bildirim yapar ve bir hukuk uzmanından destek alır; kiracı haber vermeden çıkarsa kiraya veren kilidi değiştirmeden ve eşyaya dokunmadan delil tespiti ister.
  10. Konut satılırsa kiraya veren güvenceyi ve satıştan sonraki döneme ait peşin kirayı yeni malike devrettiğini yazılı belgeler ve kiracıya bildirir; kiraya veren ölürse mirasçılar mirasçılık belgesiyle yeni hesabı kiracıya bildirir. Kiracı ölürse kira ilişkisi mirasçılarla sürer; mirasçılar sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak ilk fesih dönemi için sona erdirebilir (TBK m.333). Kiraya veren konuta girip eşyayı kendiliğinden boşaltamaz; mirasçılara yazılı bildirimde bulunur, mirasçılar belli değilse bir hukuk uzmanından destek alarak mahkeme yoluna başvurur. Güvence, mirasçılık belgesiyle mirasçılara geri verilir.

Sık sorulan sorular

Kira kontratı ile kira sözleşmesi aynı şey mi?

Evet.

Ayrıntısı

Kira kontratı, kira sözleşmesinin günlük dildeki adıdır; ikisi de kiraya veren ile kiracı arasındaki aynı yazılı anlaşmayı anlatır ve kanundaki adı kira sözleşmesidir. Ev ve daire için bu konut kira sözleşmesi, dükkân ve büro için işyeri kira sözleşmesi kullanılır; çünkü vergi kesintisi, KDV ve damga vergisi gibi kurallar ikisinde farklıdır.

Konut kirasında yıllık artış en fazla ne kadar olabilir?

Yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Ayrıntısı

Konutlarda bir süre uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; bugün yalnız bu sınır geçerlidir. Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa kira kendiliğinden artmaz ve anlaşma olmazsa bedeli hâkim belirler. Beş yılı aşan kiralarda hâkim, emsal kiraları da gözeterek yeni bedeli hakkaniyete göre belirleyebilir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir ve nasıl geri alınır?

Güvence (depozito) en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir.

Ayrıntısı

Para güvence kiracı adına, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılır; banka parayı iki tarafın rızasıyla ya da kesinleşmiş takip veya mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren, sözleşme bittikten sonra üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya bildirmezse kiracı güvenceyi bankadan geri alabilir. "Depozito iade edilmez" kaydı geçersizdir.

Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır; konut kirasında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Ayrıntısı

Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir: kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar gibi. On yıllık uzama süresi dolunca sebep göstermeden de sona erdirebilir. Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kefil azami tutarı neden kendi el yazısıyla yazmalıdır?

Çünkü kanun, kefaletin geçerli olması için kefilin sorumlu olacağı azami tutarı ve kefalet tarihini kendi el yazısıyla yazmasını şart koşar; bunlar eksikse kefalet geçersizdir.

Ayrıntısı

Müteselsil kefalette "müteselsil kefil" ibaresi de el yazısıyla yazılır, yazılmazsa kefil müteselsil kefil olarak sorumlu tutulamaz. Evli kefil için eşin yazılı rızası kefaletten önce veya en geç aynı anda alınır. Bu yüzden kefalet bölümü bilgisayarla doldurulmaz.

Kira ödemesi elden yapılabilir mi?

Hayır; konut kira ödemeleri tutarı ne olursa olsun banka veya PTT aracılığıyla yapılmalı ve belgelenmelidir.

Ayrıntısı

Elden ödemede kiracıya ve kiraya verene ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası uygulanabilir. Banka dekontu aynı zamanda ödemenin en güçlü ispatıdır; açıklama kısmına kiracının adı, ödemenin ait olduğu dönem ve kira ödemesi olduğu yazılmalıdır. Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse kiracı tevdi yoluyla borcundan kurtulabilir.

Konut kira sözleşmesinin noterde yapılması veya e-Devlet'e kaydedilmesi gerekir mi?

Hayır; konut kira sözleşmesi için noter onayı da e-Devlet kaydı da geçerlilik şartı değildir, yazılı ve imzalı bir sözleşme yeterlidir.

Ayrıntısı

Taraflar dilerse sözleşmeyi e-Devlet üzerinden elektronik kira sözleşmesi olarak da kurabilir; kefalet ise el yazısı şartı nedeniyle kâğıt üzerinde alınır. Gerçek kişi kiracının konut olarak kullanacağı ve kiraya verenin ticari işletmesine dahil olmayan bir konutun kira sözleşmesi damga vergisinden istisnadır. Sözleşmenin tapuya şerhi isteğe bağlıdır.

Yasal çerçeve

Yasal dayanak: TBK m.299 vd., m.301, m.315, m.342, m.343, m.344, m.346, m.347, m.349, m.352, m.355, m.583, m.584; TMK m.194, m.691; 6325 sayılı Kanun m.18/B; 328 Seri No GVK Genel Tebliği.

Dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12, m.15, m.20, m.21, m.25, m.27, m.83, m.97, m.106, m.107, m.116, m.117, m.120, m.133, m.147, m.162, m.182, m.299 ve devamı (özellikle m.301, m.302, m.303, m.310, m.312, m.315, m.316, m.317, m.318, m.319, m.320, m.321, m.322, m.323, m.325, m.328, m.329, m.331, m.332, m.333, m.334, m.335, m.339, m.340, m.341, m.342, m.343, m.344, m.345, m.346, m.347, m.348, m.349, m.350, m.351, m.352, m.353, m.354, m.355), vekâlette m.504, kefalette m.583, m.584, m.585, m.586, m.587, m.598; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.51, m.194, m.462, m.640, m.691, m.701, m.702; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.6, m.10, m.17, m.18, m.200; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.67, m.68, m.269, m.272, m.274, m.275; 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.21, m.35; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu 2 sayılı tablo IV/31; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.61, m.94/5-a ve m.94/5-b; 328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.355; 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.17/4-d; 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun (7589 sayılı Kanunla değişik m.1); 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu m.50; 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22; 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu; 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu m.4, m.5; 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5/2; 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu; 7464 sayılı Kanun ve Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik.

Güncellik: Konutlar için bir süre uygulanan yüzde yirmi beş geçici artış sınırının (TBK geçici m.1 ve geçici m.2) uygulama süresi dolmuştur; artışta TBK m.344 sınırı esas alınır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye takibi bunun dışındadır. Kira ödemelerinin tutara bakılmaksızın banka veya PTT ile yapılması gerekir. e-Devlet üzerinden elektronik kira sözleşmesi düzenlenebilir, ancak zorunlu değildir; kefalet, el yazısı şartı nedeniyle her durumda kâğıt üzerinde alınır. Kanuni faiz 7589 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir; kanuni ve temerrüt faizi oranı dönemsel olarak değişebildiğinden sözleşmeye sabit oran yazılmamıştır. Harç, arabuluculuk ücreti, noter ücreti, damga vergisinin üst sınırı, özel usulsüzlük cezasının asgari tutarı ve kira geliri istisna tutarı her yıl güncellenir; bu nedenle metinde rakam yoktur. Kira gelirini beyan etmeden önce mali müşavirinize danışın. Numarası doğrulanamayan Yargıtay kararları metne yazılmamıştır. Kira ve tahliye davalarının hızlandırılmasını da kapsayan yeni bir yargı paketinin TBMM'ye sunulması beklenmektedir; yasalaşırsa bu belge yeniden gözden geçirilir. Dava açmadan önce yürürlükteki usulü bir hukuk uzmanına sorun.

Bu belge genel bir şablondur ve hukuki danışmanlığın yerine geçmez. Paylı veya miras kalan mülk, vesayet altındaki taraf, şirket olan taraf, yabancı uyruklu taraf, mevcut kiracıyla yenileme, kiralananın haczi veya cebri satışı, tahliye taahhüdü, kira tespiti ve tahliye davası gibi durumlarda imzadan önce bir hukuk uzmanından destek almanız önerilir.

Kaynaklar

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.299 ile m.356 (kira), m.583 ile m.598 (kefalet) · Erişim: 7 Ekim 2026
  2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.194 (aile konutu), m.691 (paylı mülkiyette yönetim) · Erişim: 7 Ekim 2026
  3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A, m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk) · Erişim: 7 Ekim 2026
  4. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.94/5 (kira ödemelerinden vergi kesintisi) · Erişim: 7 Ekim 2026
  5. Gelir İdaresi Başkanlığı, Kira Geliri Rehberi (2025) · Erişim: 7 Ekim 2026
  6. Gelir İdaresi Başkanlığı, kefil tarafından da imzalanan mesken kira sözleşmesinde damga vergisi · Erişim: 6 Ekim 2026
  7. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Türk Borçlar Kanunu kefalet hükümleri, TBK m.583, m.584 · Erişim: 6 Ekim 2026
  8. e-Devlet, Hazine ve Maliye Bakanlığı Kira Sözleşmesi İşlemleri · Erişim: 6 Ekim 2026
  9. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.9.2021, E.2017/975 K.2021/1108 (boş tarihli tahliye taahhüdü) · Erişim: 6 Ekim 2026

Bu sayfada neler değişti?

  • İpuçları ve taraf açıklamaları kısaltılıp maddelendi; belge adı Kira Sözleşmesi (Konut), adresi kira-sozlesmesi oldu, eski adresler yeni adrese yönlendirilir.
  • Sözleşme baştan yazıldı: kefilin el yazısıyla dolduracağı kefalet bölümü, aile konutu, birden çok malik ve kiracı, banka ile ödeme, artış ve güvence hükümleri güncel mevzuata göre yeniden düzenlendi; kimin lehine seçimi artık sözleşme maddelerini değiştiriyor, teslim ve geri verme tutanağı eklendi.
  • İlk yayın.

Bu bilgiler, belgeyi güvenle hazırlamanız için güncel mevzuata göre derlendi; kişiye özel görüş niteliği taşımaz. Özel bir durumunuz varsa uzman desteği almanızı öneririz.

İlgili belgeler

Kira Sözleşmesi (Konut) hazırlamaya hazır mısınız?

Soruları yanıtlayın, belgenizin ilk bölümünü görün; uygun bulursanız indirin.

Kayıt olmadan başla10 adım · Şifre gerekmez · İndirmeden önce ilk bölümünü görün