Kira Borcu İhtarnamesi Örneği ve Nasıl Hazırlanır?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra ödeme günü gelen kira bedelini ya da sözleşmeye göre ödemesi gereken yan giderleri (aidat, ortak giderler) ödemediğinde gönderilir. Amaç, kiracıya yazılı süre verip bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildirmek ve tahliye yolunu açmaktır (TBK m.315).

• Yalnız tahsil istiyorsanız da yararlıdır: temerrüdü belgeler; müteselsil kefile başvurmak için borçluya yapılan ihtarın sonuçsuz kalması aranır (TBK m.586).
• İcra yolu: İhtarname yerine icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderilebilir (İİK m.269). Bu ödeme emri de otuz gün süre verir; kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve süre içinde ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenir. İlamsız tahliye takibi dava şartı arabuluculuğun dışındadır.
• Başka belge gereken durumlar: Kira artışı için kira artış ihtarnamesi, süre sonunda sözleşmeyi bitirmek için fesih bildirimi, kiracının çıkma sözü için tahliye taahhütnamesi kullanılır.
• Arsa, tarla, açık otopark gibi çatısız yerlerin ve ürün kirasının süreleri farklıdır; bu durumda bir hukuk uzmanından destek alın.

• Fazla tutar: Kaynaklara göre neyin ödeneceği anlaşılabiliyorsa fazla yazılan tutar ihtarı tümüyle geçersiz kılmaz; kiracı gerçek borcunu süre içinde öderse temerrüt oluşmaz. Ödenmiş ayları, gelecek ayları veya faizi kira borcuna katmak bu tartışmayı doğurur.
• Yan gider: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, sözleşmeye göre kiraya verene ödenecek ve tutarı kesinleşmiş yan giderin süre içinde ödenmemesinin tahliye sonucu doğurabileceğini kabul etmiştir. Aidatın doğrudan yönetime ödendiği durumda daire kararları farklı aktarılmaktadır; yalnız böyle bir aidata dayanacaksanız bir hukuk uzmanından destek alın. Dökümü ve yönetim yazısını ekleyin.
• Kısmi ödeme: Süre içinde borcun tamamı ödenmezse temerrüt devam eder; ama daha önce aldığınız ödemeleri düşmeden ihtar göndermek tutarı yanlış kılar. Kısmen ödenen dönemi dökümde tam tutarla değil kalan tutarla yazın; döküm ile toplam aynı olmalıdır.
• Faizi fesih uyarısına bağlamak: Kaynaklara göre süre içinde asıl borcun ödenmesi yeterlidir; faiz ayrıca istenir.
• Yeni malik: Edinmeden önceki kiralar eski malike aittir; yeni malik edinmeden sonraki kiraları ister (TBK m.310). Kiracıya malik değişikliği bildirilmediyse kiracının habersizce eski malike ödediği ayları istemeyin.
• Arabuluculuğu unutmak: Temerrüde dayalı tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Başvuru dava hakkı doğmadan, yani süre dolmadan yapılırsa dava şartı karşılanmamış sayılabilir.
• Kendiliğinden tahliye: Süre dolsa da mahkeme kararı alınmadıkça sözleşme sona ermiş sayılmaz; tahliye ancak mahkeme ya da icra yoluyla olur.
• Depozito tartışması: Kiracı güvence bedelinin borca sayılmasını isteyebilir; güvence bedeli kira ilişkisinin sonundaki borçlar için teminattır (TBK m.342). Mahsubu kabul etmiyorsanız ihtarda yazın.
• Kefil türü: Adi kefile kural olarak asıl borçlu takip edilmeden başvurulamaz (TBK m.585). Müteselsil kefalet için bu sıfatın kefilin el yazısıyla yazılmış olması gerekir; yazılmamışsa kefalet adi sayılabilir (TBK m.583). Kira ilk süresini geçip uzadıysa kefil, uzayan dönemden yalnız sözleşmede bu dönem için sorumluluğun süreceği açıkça yazılmış ve azami süre ile tutar gösterilmişse sorumludur; "tüm kira süresince ve ibraya kadar" gibi kayıtlar geçerli görülmez (Yargıtay'ın yerleşik içtihadı). Evli gerçek kişi kefilin eşinin yazılı rızası yoksa kefalet kural olarak geçersizdir; ticari işletme ve şirketle ilgili kefaletler gibi istisnalar vardır (TBK m.584).
• Şirkete stopaj: Şirkete ödenen kirada gelir vergisi kesintisi yapılmaz; brüt ve net ayrımı gerçek kişi kiraya verende yazılır (GVK m.94/5-a).
• Ödeme günü: Sözleşmede ödeme günü yoksa aylık kira her ayın sonunda ödenir (TBK m.314); ödeme günü gelmemiş ayı istemek ihtarın haklılığını tartışmalı kılar.

Dayanaklar: TBK m.310 (yeni malik), m.314 (ödeme zamanı), m.315 (temerrüt ve otuz gün), m.342 (güvence bedeli), m.344 ve m.345 (kira artışı ve tespit), m.346 (yasak ödemeler), m.349 (aile konutu), m.352/2 (iki haklı ihtar), m.583, m.584, m.585, m.586 ve m.594 (kefil ve eş rızası), m.117 ve m.120 (temerrüt faizi), m.93 (resmi tatil), m.147 (zamanaşımı); TMK m.194; 6325 sayılı HUAK m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk); İİK m.269 (tahliye talepli ödeme emri); 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a, m.21; 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5; GVK m.94/5-a; 328 Seri No Gelir Vergisi Genel Tebliği (kira ödemelerinin banka veya PTT ile yapılması); Kayıtlı Elektronik Posta Sistemine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (KEP iletisinin ulaşması ve okunmuş sayılması).

Güncellik: Yan giderlerin ödenmemesinin tahliyeye etkisi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yakın tarihli bir kararında ele alındı; karar, sözleşmeye göre kiraya verene ödenecek ve icra takibinde kesinleşmiş yan giderlerle ilgilidir. Aidatın doğrudan yönetime ödendiği durumda daire kararları farklı aktarılmaktadır. Kanuni faiz düzenlemesi 7589 sayılı Kanunla değişti; belgeye oran yazılmadı, güncel oranı takip aşamasında kontrol edin. Kefile bildirim yükümlülüğünün (TBK m.594) kira borcuna uygulanışı tartışmalıdır; ihtarı kefile de göndermek bu riski kapatır. Kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğuna ilişkin koşullar Yargıtay içtihadına dayanır; karar metinleri ikincil kaynaklardan aktarılmıştır. KEP iletisinin ulaşmış ve okunmuş sayıldığı tarih KEP Yönetmeliği'ne dayanır; metin ikincil kaynaktan aktarıldı, süreyi en geç teslim kaydından başlatın.